Доработки ларгус: Тюнинг и доработки Лада Ларгус » Страница 4

История

За исключением компании Eastman Kodak, Argus когда-то была самой успешной из всех американских компаний по производству фотоаппаратов в период с 1930-х по 1960-е годы, когда компания прекратила производство собственных моделей и вместо этого стала «знаком» применяется к моделям камер других компаний.

Первоначально основанная в Анн-Арборе, штат Мичиган, как Международная радиокорпорация (IRC) в 1931 году предпринимателем Чарльзом А. Вершуром, компания производила большую линейку портативных и настольных радиоприемников. Argus использовала бакелит, раннюю форму пластика, во всех своих моделях, что помогло снизить затраты, но при этом сохранить возможность имитировать внешний вид деревянных и металлических камер, изготовленных другими компаниями.

Одним из продуктов IRC была Kadette, первая радиостанция AC/DC массового производства. Он продавался очень хорошо и позволил IRC выпустить другие продукты Kadette, такие как Kadette Jr, который был первым в мире карманным радиоприемником, и Kadette Clockette, который был одним из первых радиочасов.

В первой половине 1930-х годов радиобизнес IRC был настолько успешным, что это была единственная компания в Анн-Арборе, которая могла выплачивать дивиденды своим акционерам во время Великой депрессии. Соседний Детройт сильно пострадал от рецессии, поэтому во всем штате Мичиган IRC был одним из немногих ярких финансовых пятен.

К середине 30-х годов, когда депрессия затянулась и другие конкурирующие производители радиоприемников смогли производить недорогие радиоприемники, которые съедали прибыль IRC, компания осознала необходимость диверсификации своих продуктовых предложений.

Используя успех компании в области бакелита и электроники, в 1936 году компания выпустила камеру Argus Model A, которая сразу же добилась успеха.

Выпущенная в 1938 году камера Argus C была амбициозной камерой, преследовавшей благородную цель: многие функции доступны в гораздо более дорогих немецких моделях, при сохранении цены, которая по-прежнему делает его доступным для американской семьи из рабочего класса. IRC использовала свой обширный опыт для создания в основном бакелитового корпуса с литыми (вместо механически обработанных, как использовали немцы) металлическими передней и задней пластинами, чтобы снизить затраты. Целевая цена Argus составляла 25 долларов, что равнялось средней недельной зарплате американской семьи в 1919 году.38.

Argus C имел сменное крепление объектива, дальномер с разделенным изображением, спуск затвора на верхней пластине и в стандартной комплектации поставлялся с 3-элементным объективом Cintar, основанным на более ранней тройной конструкции Cooke. Вскоре после выпуска C появились C2 и C3, каждый из которых добавил спаренный дальномер и синхронизацию со вспышкой. №

Argus C3 будет иметь огромный успех для Argus и останется в производстве до 1966 года, через 28 лет после его появления. Чтобы представить это в перспективе, когда я пишу это в 2018 году, 28 лет назад был 1990 год, когда самой передовой игровой консолью была Sega Genesis, самым быстрым процессором для настольных ПК был Intel 486-DX 33 МГц, а 27-дюймовые ЭЛТ-телевизоры все еще были считается «большим».

Несмотря на то, что производственная длина C3 была впечатляющей, ее положение как современной камеры для всех, кроме самых простых фотографов, исчезло вскоре после войны. Argus смог продолжить производство камеры только за счет упрощения системы экспонирования, добавления зажима на измеритель, изменения цвета камеры и продажи ее по сниженной цене. Плохая эргономика камеры и 19Технология 30-х не позволила ему конкурировать с другими моделями, продаваемыми профессиональным и продвинутым фотографам-любителям.

Понимая, что им нужно придумать что-то новое, компания Argus приняла мудрое решение выпустить совершенно новую модель с множеством современных больше и тяжелее, и назовем его C33.

Название «C33», форма, напоминающая кирпич, и аналогичные внешне связанные шестерни дальномера могут указывать на то, что это был просто сильно обновленный C3, но, насколько я могу судить, у C33 не было общих внутренних или внешних частей с C3. Может винт тут или там был повторно использован, но конструкция совсем другая. Единственное возможное объяснение, которое я могу придумать, это, возможно, то, что Argus думал, что, поскольку они продали более 2 миллионов C3 к этому моменту, будет огромная клиентская база, которая хотела бы что-то более продвинутое, но все еще знакомое по дизайну.

C33 продавался за 89,95 долларов в каталоге камер Sears 1960 года, при этом клипса на измеритель стоит дополнительно 17,95 долларов, а общая цена составляет 107,90 долларов, что с поправкой на инфляцию сегодня составляет около 900 долларов, что делает его довольно выгодным вложением для потенциальных клиентов. Это был большой скачок в цене по сравнению со Standard C3 за 38,95 долларов и C3 Matchmatic за 59,95 долларов. За дополнительные деньги C33 улучшил (или, в некоторых случаях, просто изменил) C3 следующим образом:0007

• Совершенно новый и гораздо более простой сменный байонет
• Увеличенный и яркий видоискатель с комбинированным дальномером совпадающих изображений
• Усовершенствованный 9-скоростной затвор с выдержкой от 1 секунды до 1/300 (я не могу подтвердить это, но полагаю, что объектив разработан компанией Compur)
• Экспонометр с селеновой ячейкой (дополнительно) с прикрепленной клипсой (у Matchmatic тоже был экспонометр с клипсой, но он не был присоединен)
• Рычаг самовзвода рычаг подачи пленки и рычаг перемотки вверх
• Задняя дверца с нижними петлями, которая, как утверждается, облегчает загрузку пленки (это спорно)
• Новый приемный барабан, разработанный для упрощения загрузки пленки (также спорный)
• Уникальное напоминание счетчика экспозиции, которое заставляет вас сбросить счетчик экспозиции на 20 или 36, прежде чем вы сможете закрыть заднюю дверцу (хотя это, вероятно, показалось хорошей идеей, чтобы люди не загружали новую катушку пленки и не забывали отдохнуть счетчик кадров, на практике это боль в заднице, и он не совместим с 12 или 24 рулонами пленки).
• Расширенный ассортимент объективов, включая светосильный объектив Cintar f/2,8 50 мм.
• Полная совместимость со всеми фильтрами и насадками Series VI
• Синхронизация вспышек M и X (это на самом деле вводит в заблуждение, поскольку версия X-sync от Argus на самом деле не предназначалась для электронных вспышек, а была синхронизацией 1/30 для вспышек Sylvania M25 или M2)

На бумаге эти изменения казались огромным шагом вперед по сравнению с C3 (так оно и было), но из-за необычайно больших и тяжелых размеров его очень трудно продать. Возможно, гвоздем в его гроб было то, что к тому времени, когда C33 вышел на рынок, у Argus уже была модель под названием C44, которая дебютировала 3 года назад со многими функциями C33, в гораздо более привлекательном и компактном корпусе, что, вероятно, препятствовало продажам и путать клиентов, рассматривающих модель. C33 просуществовал недолго, его производили чуть более 2 лет.

C33 оказался далек от успеха C3 и продавался очень плохо. Я не смог найти никаких указаний на то, сколько их было выпущено, но быстрый поиск на eBay Argus C33 выдает только 2 экземпляра, которые в настоящее время выставлены на продажу, и еще 5, проданных в предыдущие несколько месяцев, что предполагает чрезвычайно ограниченное производство, возможно, несколько тысяч.

К сожалению, неудача C33 предвещала дальнейшие трудности в Argus и во всей американской индустрии камер. К 19К 60-м годам большинство американских производителей фотоаппаратов либо прекратили свою деятельность, либо перешли в другие отрасли. К концу десятилетия компания Eastman Kodak прекратит производство любых фотоаппаратов в США. Название «Аргус» существует и сегодня, но уже не как та компания, которой оно когда-то было, а просто применяется в качестве товарного знака на дешевых цифровых камерах.

Сегодня есть те, кто специально собирает камеры Argus, и для них C33 — любопытная часть истории компании с очень уникальным дизайном, но маловероятно, что многие люди будут из кожи вон лезть, чтобы купить ее.

Ремонт

Argus C33 прибыл ко мне в хорошем рабочем состоянии, поэтому я мог использовать его без ремонта, но, к сожалению, он перестал работать вскоре после загрузки в мой первый рулон. В поисках информации по ремонту в Интернете я нашел это руководство по запчастям на веб-сайте Argus Collectors Group, которое не совсем является руководством по ремонту, но содержит схемы в разобранном виде, которые должны помочь любому, кто хочет его разобрать.

Глядя на эти иллюстрации, я обнаружил, что в Argus C33 используется какая-то веревка или трос, соединяющий рычаг продвижения с затвором (см. стр. 7). Я видел другие камеры, такие как Kochmann Reflex-Korelle и Kodak Retina Reflex, в которых тоже используются такие струны, но мне любопытно, что Argus сделал это. У меня такое ощущение, что у меня порвалась эта струна, которая мешает правильному взводу затвора.

У меня пока нет времени разбирать камеру, чтобы попытаться ее починить, но я опубликую руководство для всех, кому оно может быть интересно. Нажмите на каждое изображение для просмотра в полном размере.

Мои мысли

Как и у многих коллекционеров, Argus C3 была одной из первых камер, которые у меня появились еще до того, как я стал коллекционером. C3 настолько распространены (по крайней мере, в Соединенных Штатах), что это камера, которую вы можете непреднамеренно собирать, поскольку они, кажется, появляются в большом количестве с другими камерами. Несмотря на кирпичный дизайн, плохую эргономику и примитивный набор функций, C3 на самом деле является вполне способной камерой. Тройка Cintar способна делать действительно хорошие кадры, и есть много людей, включая меня, которые являются преданными поклонниками камеры.

Но при всех своих достоинствах у него есть немало недостатков. Вы должны быть в настроении, чтобы стрелять из C3, так как для правильного использования требуется немного концентрации. Это не спонтанная камера, которую вы взяли бы с собой в парк, чтобы снять бегущего 4-летнего ребенка, или на спортивное мероприятие, чтобы сделать динамичные кадры. Видоискатели маленькие, и, если вы не сделали тщательную очистку, они почти всегда мутные, и сквозь них плохо видно. Дальномер может легко сбиться с регулировки, а фокусировка на камере будет медленной.

Когда я узнал, что есть «кирпич» Argus, который почти во всех отношениях улучшил недостатки C3, я был очень взволнован. Тогда я действительно держал один.

Не поймите меня неправильно, мне нравится C33. Это уникальная камера с очень хорошим набором функций. На сайте Camera Quest Стивена Ганди есть отличный обзор C33, полный ироничного юмора, где автор намеренно высмеивает дизайн и реализацию камеры. Автор начинает отзыв словами:

Видите ли, Argus C-33 — это кирпичик, который хотел стать Leica. Это верно, я люблю их. Они заставляют меня смеяться. На самом деле C-33 — мой любимый Argus. Я пишу это серьезно… но с улыбкой на лице. Сегодня С-33 не так распространены, но сложно найти полную комплектацию С-33. Верно, поклонники камеры, приготовьтесь к тому, что наверняка станет плохой дозой похоти камеры.

Мне нравится, как он использовал термин «любовь к камере», потому что именно так я себя чувствовал после прочтения его статьи. C33 — гадкий утенок в мире камер, особенно с установленным опциональным измерителем CM2. Это просто глупо, но если не обращать внимания на все острые углы, чрезмерный вес в 2 с лишним фунта, полосы хрома по бокам и сверху и массивную заднюю дверь, у вас действительно есть вполне приличная камера.

Видоискатель Argus C33 очень хороший, даже очень хороший. Дальномер с совпадающими изображениями имеет трапециевидную форму с отличной контрастностью, что упрощает быструю фокусировку при слабом освещении. Колесо фокусировки с редуктором на передней панели камеры весьма полезно для точной смены фокуса, мало чем отличаясь от дальномера Contax или Nikon. Экспонометр, как бы нелепо это ни выглядело, работает достаточно хорошо, и на самом деле, когда он установлен, он упрощает изменение выдержки, поскольку вы можете видеть выбранную выдержку сверху камеры, а не смотреть прямо на нее. камеры без него.

Затвор на C33 намного лучше, чем на C3, и хотя они оба имеют одинаковую максимальную выдержку 1/300, этот затвор сократился до 1 полной секунды. Что еще более важно, на этот раз новый затвор на самом деле звучит как настоящий затвор камеры, с уверенным щелчком каждый раз, когда срабатывает затвор. Это значительное улучшение по сравнению с громким металлическим «пингом» C3. Когда выбраны низкие скорости, вы слышите знакомый механический регулятор, мало чем отличающийся от тех, что можно найти на немецких ставнях Compur или Prontor. На самом деле, у меня есть теория, что затвор в Argus на самом деле может быть немецким, так как серия Argus Autronic, которая последовала сразу за C33 и имеет тот же корпус, имеет затвор Compur. Мне показалось бы странным, что компания Argus приложила усилия для разработки совершенно нового затвора для такой малопродаваемой модели, как C33, только для того, чтобы перейти на импортный затвор для следующей модели.

Измеритель Argus CM2, который был разработан для этой камеры и Argus C4R, является одним из самых странных, которые я видел, и выглядит почти как вторая линза, выступающая из корпуса. Он крепится к камере через горизонтальную стойку и полностью закрывает диск выдержки на передней панели камеры.

Так как вы больше не можете видеть диск выдержек камеры с установленным измерителем, у него есть собственное, гораздо большее колесо для изменения выдержек и, что удобно, второй диск с отображаемыми на нем выбранными выдержками. Выбранная скорость указывает вверх, и это легко увидеть с точки зрения фотографа.

В измерителе используется селеновый элемент, что означает, что батарейки не требуются, и, что удивительно, приведенный здесь пример работает нормально. Он имеет белую стрелку, которая реагирует на обнаруженный свет и, в зависимости от выбранной вами выдержки, указывает на соответствующую диафрагму, которую вам придется вручную установить на объективе. Для тех, кто не привык к экспонометрам 1950-х годов, это может показаться архаичным, но на самом деле это работает довольно хорошо и совместимо с другими камерами того времени.

Хотя в C33 было много улучшений по сравнению с C3, он тоже не был идеальным. Некоторые улучшения в креплении объектива и других областях компании, казалось, не были хорошо продуманы и, вероятно, способствовали упадку камеры.

У меня всегда был только один объектив для камеры, поэтому мне не нужно было менять объективы. Несмотря на то, что новое байонетное крепление является значительным улучшением по сравнению с «процессом», необходимым для замены объективов на оригинальном C3, оно по-прежнему не такое гладкое, как другие конструкции байонета, поскольку требует точного совмещения точек для включения и выключения объективов.

Снятие объектива с камеры не является очевидным, так как для этого нужно сначала установить фокус на бесконечность, а затем нажать защелку, неудобно расположенную в нижней части камеры, одновременно поворачивая объектив, чтобы снять его. Переустановка нового объектива не требует такой ловкости, но вам нужно убедиться, что красные точки на задней части объектива совпадают с красными точками на креплении объектива, иначе он не будет правильно стыковаться.

Еще одна странность — конструкция кнопки перемотки на нижней части камеры. Вместо того, чтобы включать простую кнопку, как почти все остальные, Argus заставил перемотку выпускать заостренный шип, который выглядит как что-то прямо из шпионского фильма. Это напоминает мне трость или зонт с ножом с выкидным лезвием, который может выскочить из конца рукоятки для незаметных убийств.

Для загрузки пленки необходимо нажать на металлическую защелку в верхней центральной части задней части камеры. Дверца прикреплена на петлях снизу, и когда она открыта, открывается довольно обычное отделение для пленки. Перед загрузкой новой кассеты вы должны потянуть за рукоятку перемотки, чтобы убрать вилку. Вставьте новую кассету и выдвиньте поводок к приемному барабану. Учитывая множество необычных элементов дизайна этой камеры, способ, которым вы прикрепляете направляющую пленки к барабану, не похож ни на один из тех, что я видел.

Нет ни вырезов, ни прорезей, куда можно было бы вставить поводок. Весь барабан представляет собой цельный кусок пластика, за исключением двух металлических крючков, предназначенных для захвата перфораций на одной стороне поводка. Поместите лидер пленки на барабан, вращая барабан с помощью рукоятки, пока металлические крючки не зацепятся за одно из отверстий на поводке пленки. Продолжая нажимать рукой, дайте камере полный ветер, чтобы вращать барабан, и начните туго натягивать пленку через заслонку для пленки. Я, вероятно, делаю этот звук более запутанным, чем он есть на самом деле, поскольку это одна из немногих странных вещей в этой камере, которая на самом деле работает хорошо. Я бы не назвал это системой «Быстрая загрузка», но она, по крайней мере, показала, что Argus экспериментирует с чем-то новым. Как только вы убедитесь, что пленка надежно прикреплена к поводку, вы готовы закрыть дверцу. Подождите, дверь не закрывается? Читайте дальше…

Еще одна «особенность» камеры, которая, вероятно, была разработана, чтобы напомнить пользователям обнулить счетчик экспозиции после загрузки новой катушки пленки. C33 имеет счетчик кадров, аналогичный счетчику Kodak Retina, который ведет обратный отсчет, показывая количество кадров, оставшихся на рулоне. Как и Retina, он предшествовал широкому использованию счетчиков экспозиции с автоматическим сбросом, требующим ручного сброса счетчика после загрузки нового рулона пленки.

Компания Argus решила помочь пользователям, создав способ, с помощью которого вы не сможете закрыть заднюю часть камеры, если счетчик экспозиции не установлен на 20 или 36. Это работает так: в отсеке для пленки есть пластиковое колесико с двумя выемками в это предотвращает закрытие двери, если выемки не совпадают с металлической защелкой на двери. Выемки на колесе совпадают с цифрами 20 и 36 на счетчике кадров. Если счетчик находится в любом положении, отличном от 20 или 36, выемка не совпадает и, следовательно, вы не можете закрыть дверь. На изображении слева у меня есть зазубрины в правильном положении, чтобы закрыть дверь.

Наиболее очевидная проблема заключается в том, что 20 роликов экспонирования были сняты с производства в начале 1980-х годов, и теперь у нас есть 24 ролика экспонирования, которые эта система не может учесть. Он также не учитывает 12 рулонов экспозиции, которые были доступны при разработке этой камеры. Единственный способ использовать 12 или 24 рулона экспонирования — намеренно установить неправильный счетчик экспонирования.

Я, безусловно, могу оценить стремление Argus создать способ, напоминающий пользователям о сбросе счетчика кадров, поскольку я могу сказать, что забывал сделать это много-много раз. Но их подход лучше всего можно охарактеризовать как «ошибочный» и, откровенно говоря, занозу в заднице!

Если не считать вопиющего дизайна и веса 2,2 фунта, Argus C33 скорее хорош, чем плох, а что плохо, то не так уж и плохо. Argus предпринял доблестную попытку придерживаться квадратного дизайна C3, предлагая при этом современные функции, но в конечном итоге они потерпели неудачу, и это позор, потому что если бы C3 был обновлен раньше с некоторыми из этих функций, я думаю, что Argus мог бы быть более успешный.

Хотя мне все еще нравится C33. Я люблю американские камеры, и я люблю те, у которых есть причуды, и у C33 есть причуды! Увидев, что камера в рабочем состоянии, я с радостью вставил катушку с пленкой и пошел снимать.

Мои результаты

Как и каждый год с тех пор, как я начал писать обзоры камер, я поехал на Рождество навестить семью в северном Мичигане и взял с собой камеру Argus. Это мой способ вернуть эти камеры «домой», чтобы снять местные пейзажи Мичигана. Я сделал это с моими первыми Argus C3 Matchmatic, Argus A2F и Argoflex EF. В это время года в этой части страны обычно довольно мрачная и пасмурная погода, но я все же стараюсь сделать несколько интересных фотографий. Я загрузил какой-то универсальный цвет Fuji 200 и отправился в путь.

Поначалу мой опыт работы с C33 прошел без происшествий. Если оставить в стороне плохую эргономику и острые углы корпуса, C33 оказался на удивление простым в использовании. Большой видоискатель и дальномер совпадающих изображений намного опережают крошечный раздельный видоискатель в оригинальной C3. Рычаг ветра, хотя и длинный, удобно расположен и работает намного быстрее, чем ручка блокировки ветра и пленки, которую вы должны нажать, чтобы продвинуть пленку на C3. Хотя C33 сохраняет верхнее колесо фокусировки C3, я обнаружил, что фокусировка непосредственно на объективе кажется наиболее удобной, и это тоже не вызывает никаких происшествий.

К сожалению, после 7-й экспозиции я заметил, что затвор перестал срабатывать. Я мог взвести затвор и продвинуть пленку, но при нажатии на спуск затвора изображения больше не экспонировались. Находясь в 6 часах от дома и на обочине дороги в сельской местности на севере Мичигана, у меня не было достаточно инструментов, чтобы попытаться диагностировать проблему, поэтому я убрал камеру и вытащил другую, которая у меня была с мне.

Вернувшись домой и повозившись с камерой, я понял, что она не подлежит ремонту. Просмотрев список деталей, который я включил выше, затвор взводится с помощью шнура (деталь № 98252-1), который, как мне кажется, порвался. Для его замены потребуются детали C33, которых у меня нет. Я перемотал пленку обратно на кассету и перекинул ее в другую камеру.

Изображения выше представляют собой 4 из 7 сделанных мною снимков, и ни одно из них не является таким уж интересным. Они показывают хорошие детали вне фокуса на снимке с кормушкой для птиц и некоторую относительно хорошую резкость на снимке с озером, но в остальном я не знаю, могу ли я сделать какие-либо выводы о качестве изображений, на которые способна эта камера. Стоит отметить, что объективы Cintar на Argus C3, как правило, довольно хороши, поэтому, вероятно, можно с уверенностью предположить, что C33 должен быть сопоставим.

Сегодня, если бы вы были коллекционером, ищущим старинную камеру для съемки, порекомендовал бы я Argus C33? Абсолютно! Эта штука представляет собой тяжелый кирпич камеры с уморительно странными комбинациями любопытных дизайнерских решений и худшей эргономикой, которую когда-либо видели в камере, но каким-то образом она работает! Видоискатель на удивление хорош, измеритель работает хорошо, точную фокусировку легко выполнить с помощью колеса фокусировки, установленного сверху, и вы можете менять объективы для разных фокусных расстояний (при условии, что они у вас есть).

Я сожалею, что моя камера не смогла завершить кадр и, скорее всего, больше никогда не будет снимать, но мне понравилось проводить с ним время. Я не знаю, буду ли я когда-нибудь выходить и специально искать замену, но если бы кто-то появился на моем пути по низкой цене, мне было бы трудно отказаться от него!

Мое последнее слово Как работают эти рейтинги	Argus C33 является обновлением оригинального Argus C3 со многими современными улучшениями, в том числе большим и очень простым в использовании дальномером совпадающих изображений, рычажным продвижением ветровой пленки с предотвращением двойной экспозиции, совершенно новым и гораздо более простым байонетным креплением объектива и дополнительным спаренным экспонометр. Тем не менее, несмотря на эти улучшения, Argus принял некоторые действительно странные дизайнерские решения и, как ни странно, придерживается кирпичной формы своего предшественника, создавая неуклюжую камеру с одной из худших эргономикой, которую я когда-либо видел в камере. Но в этом и есть его прелесть. Это гадкий утенок, которого мог создать только Аргус, и почему-то он работает хорошо. Это не та камера, которую я бы порекомендовал всем, но если вам нравятся причуды и пленочные камеры, лучше этого не придумаешь.
Изображения	Обработка	Особенности	Видоискатель	Чувство и красота	История	Возраст
1	0	2	2	1	1	20%
Бонус	+1 за неописуемую крутость, ничего подобного C33 еще не делали… никогда!
Итоговый счет	9,4

Дополнительные ресурсы

http://camera-wiki. org/wiki/Argus_C33

https://www.cameraquest.com/argc33.htm

http://www.psychostraps.com/2016/04/26/argus-c33-camera-vintagecamera/

Нравится:

Нравится Загрузка…

ARGUS Training — Как работает программное обеспечение ARGUS Valuation DCF для прогнозирования денежных потоков для торговых, промышленных и офисных объектов, как с одним, так и с несколькими арендаторами

Несмотря на то, что ARGUS Valuation DCF является доминирующим пакетом программного обеспечения на рынке коммерческой недвижимости высокого класса, многие из его пользователей не имеют подробного объяснения того, как на самом деле работает ARGUS, т. е. какие математические механики происходят за кулисами. .

Мы объясним все это в этом посте о том, как работает ARGUS.

Первое, что нужно сделать, это определить базовую собственность и детали анализа: название собственности, адрес, общую арендуемую площадь (GLA), дату начала анализа и временной горизонт анализа.

Следующим шагом является настройка анализа дисконтированных денежных потоков (DCF). На самом деле процесс анализа дисконтированных денежных потоков коммерческой недвижимости ARGUS Valuation DCF состоит из двух частей:

1-я половина:  генерация операций с операционными денежными потоками недвижимости

2-я половина:  оценка активов и анализ инвестиций путем интеграции покупки и продажи , динамика долга и собственного капитала

Две половины процесса финансового анализа.

Первая половина анализа: формирование операционного денежного потока на уровне недвижимости

Все существующие объекты торговой, промышленной и офисной коммерческой недвижимости с одним или несколькими арендаторами имеют Рентабельность , которая представляет собой сетка существующих арендаторов недвижимости, в которой подробно описаны основные договоры аренды, связанные с недвижимостью. Некоторые из них более подробны, чем другие, но основные данные, включенные в список арендной платы для каждого арендатора, обычно таковы:

• имя арендатора
• номер люкс
• тип помещения (офисное, торговое, производственное)
• арендованных квадратных метров
• пропорциональная доля общей арендной площади недвижимости (GLA)
• дата начала аренды
• дата окончания аренды
• текущая арендная плата и повышение договорной арендной платы
• детали возмещения расходов
• сведения о продлении аренды
• Детали процентной арендной платы (для торговой недвижимости)
• любые свободные квадратные метры

Вся эта информация об аренде арендатора и собственности вводится в DCF для оценки ARGUS.

Затем вводится любой Прочий доход (например, от антенн сотовых телефонов, рекламных щитов и т. д.), который увеличивается на предполагаемый темп роста Общей инфляции , введенный пользователем, если только они не используют альтернативный «Подробный» год за годом. -год входных данных для темпов роста. Возмещаемые и невозмещаемые операционные расходы являются входными данными, а также увеличиваются с учетом темпов роста общей инфляции, опять же, если пользователь не решит вводить данные из года в год.

Возмещаемые операционные расходы включают:

• Налоги на недвижимость (фиксированные по своей природе, поскольку 100% этих расходов существовали бы, даже если бы недвижимость была на 100% свободна)
• Страховка (фиксированная)
• Коммунальные услуги (переменные; предположим, что 20–30% этих расходов являются фиксированными)
• Ремонт и техническое обслуживание (переменная; предположим, что 30–40 % этих расходов являются фиксированными)
• Территория и безопасность (фиксированная)
• Плата за управление (фиксированная)
• Дворник (стационарный)

Невозмещаемые операционные расходы включают:

• Общие и административные (фиксированные)
• Маркетинг (фиксированный).

Капитальные затраты вводятся на основе перспективного прогнозирования, при необходимости увеличиваются на инфляцию, а также включается повторяющаяся строка Резервный капитал (фиксированная). Заключительной частью операционного прогноза на уровне объекта является определение рыночных предположений об аренде, для арендуемых в настоящее время площадей и Поглощение пространства  допущения для свободного в настоящее время пространства. Естественно, если в собственности есть только один арендатор, анализ будет значительно проще, чем в случае с несколькими арендаторами.

В эту часть анализа также включены допущения по курсу General Vacancy и допущение по Credit and Collection Loss .

Понимание групп арендаторов ARGUS и динамика маркетинговых допущений в отношении лизинга

Рыночные допущения в отношении лизинга, или MLA , где вы, как оператор модели, можете оказать реальное влияние на расчетные выходные данные, назначив связанные с арендой входные значения и вероятности того, что эти входные значения сбудутся.

В основе MLA лежит идея о том, что одинаковые арендаторы могут быть сгруппированы и им могут быть присвоены характеристики рыночной аренды, связанные с профилем этой группы. Например, вы можете захотеть применить определенный набор допущений для всех арендаторов площадью менее 10 000 квадратных футов.

Для всех арендаторов такого размера вы делаете потенциально (и вероятно) различных входных данных , как для существующих арендаторов такого размера, которые могут продлеваться, так и для предполагаемых замещающих арендаторов, если/когда текущие арендаторы освобождаются, связанные с:

• Рыночная арендная плата , если текущий арендатор продлевает аренду в конце срока аренды, и если они этого не делают
• Месяцы свободны , если текущий арендатор не продлит
• Улучшения арендатора в обоих случаях
• Лизинговые комиссии в обоих случаях
• Снижение арендной платы (бесплатная арендная плата) в обоих случаях

Ключевая динамика, применяемая здесь, заключается в том, что ARGUS просит вас ввести допущение для вероятности продления арендатором (вероятность продления)  в конце срока аренды.

Пример рыночных арендных допущений (MLA) для группы арендаторов.

Затем ARGUS выполняет расчет средневзвешенного значения (иногда называемого «смешанным» средним значением) , чтобы обеспечить оценку значений, которые будут получены с учетом сделанных входных данных и вероятности возобновления, присвоенной каждому из этих входных данных, являющихся соответствующими входными данными в будущем.

В случае Рыночной арендной платы в вышеуказанной группе арендаторов средневзвешенное значение рассчитывается как (75% * 45 долларов США) + (25% * 50 долларов США), что равно 46,25 долларов США в 1-м году срока аренды. Это значение видно в точке данных за 1 год для зеленой линии на графике ниже.

Рыночные альтернативы прогноза арендной платы: если компания ABC продлит аренду, если они этого не сделают, и средневзвешенное значение двух с учетом указанной вероятности продления 75%.

Общая логика, отраженная в приведенном выше поле MLA, заключается в том, что для продления срока действия постоянного арендатора (при прочих равных, хотя это никогда не бывает): для нового арендатора с учетом более высокого переговорного рычага постоянного арендатора по сравнению с новым арендатором, пытающимся занять пространство

Улучшения арендатора —  естественно будет меньше в случае, если арендатор остался на месте (поскольку помещение уже было застроено в соответствии с его спецификациями в начале их первоначального срока аренды), а комиссионные за аренду (в случае постоянного арендатора, на которого по-прежнему распространяется соглашение о листинге) также будет ниже при продлении, чем при новом договоре аренды, как и снижение арендной платы для постоянного арендатора по сравнению с новым арендатором.

Невзвешенные статьи возмещения и продолжительность срока относятся к характеру и продолжительности этих статей для арендаторов в этой группе, которые считаются одинаковыми, независимо от существующей или новой аренды.

Итак, что происходит в ARGUS, так это следующее — для каждого апартамента в собственности, как регулируется группой арендаторов MLA, к которой он принадлежит:

Средневзвешенная ожидаемая рыночная арендная плата

минус Средневзвешенный ожидаемый оборот вакансий

минус средневзвешенная ожидаемая стоимость улучшения арендатора

минус средневзвешенная ожидаемая комиссия за аренду

минус средневзвешенная ожидаемая скидка на аренду

минус прогнозы операционных расходов и налога на недвижимость, связанные с апартаментами

плюс средневзвешенное возмещение с учетом вакансий

= средневзвешенный прогноз чистого денежного потока, связанного с апартаментами

Копируется для все остальные наборы в объекте, а затем они объединяются для создания прогноза ожидаемых результатов на уровне объекта.

На уровне объекта ARGUS подготовит прогнозный отчет о движении денежных средств, который включает как минимум следующие строки:

Общий потенциальный валовой доход (который включает любой доход от возмещения расходов)

минус Поглощение и оборот Вакансии

= Фактический валовой доход

минус Общие операционные расходы

минус Итого лизинг и Капитальные затраты

= Движение денежных средств до обслуживания долга и налогов

2-я половина анализа: покупка, продажа, долг и собственный капитал и СП

Для завершения проформы ARGUS оснащен возможностью затем интегрировать элементы покупки, продажи, долга и собственного капитала, чтобы получить ключевые показатели эффективности для доходности: ставка капитализации, годовая ставка капитализации, чистый денежный поток, внутренняя норма доходности, NPV и мультипликатор на собственный капитал.